Недвижимость Кипра: туристический бум в Ларнаке, обязательная электронная оплата аренды и рост сделок на 11,9%

Еженедельный обзор рынка недвижимости Кипра и его регулирования от BINA Cyinnovation Hub (30 мая – 6 июня 2026): Ларнака демонстрирует доверие инвесторов, имея в перспективе 29 новых туристических проектов и получив звание Культурной столицы Европы 2030 года; Налоговый департамент напоминает арендодателям, что с 1 июля аренда свыше €500 должна оплачиваться исключительно электронными средствами; а данные Земельного кадастра указывают на рост числа сделок на 11,9% с начала года. Наряду с этим рынок продолжает формироваться под влиянием регуляторного и европейского фона.

Суббота, 6 июня: туристическо-девелоперский бум в Ларнаке — 29 новых проектов в перспективе, и город назван Культурной столицей Европы 2030

На состоявшейся на этой неделе туристической конференции Регионального совета по туризму Ларнаки (ETAP) председатель совета Динос Лефкаритис объявил, что в ближайшие годы в городе и округе ожидается открытие или регистрация 29 новых туристических объектов и комплексов — это свидетельствует о доверии со стороны кипрских и иностранных инвесторов. (Исходный греческий термин μονάδες τουριστικές обозначает средства размещения, которые могут включать гостиницы, но также и другие формы размещения, а не исключительно гостиницы.) «Сейчас время Ларнаки», — сказал он. В центре города строятся новые парки и площади, а исторические здания переоборудуются под культурные центры. Накис Антониу, председатель Торговой палаты Ларнаки (EVE), указал на инвестиции в набережную, модернизацию марины и порта, а также новые гостиничные проекты как на двигатели качественного и устойчивого туризма. Заместитель министра туризма Костас Кумис выразил «осторожный оптимизм» в отношении второй половины 2026 года, отметив, что, несмотря на давление, вызванное геополитической напряжённостью на Ближнем Востоке (которая ударила по числу туристов главным образом в марте–апреле), в последние недели наблюдается постепенная стабилизация. Дополнительный контекст: Ларнака названа Культурной столицей Европы на 2030 год — этот шаг, как ожидается, ещё больше ускорит городское развитие и рост стоимости недвижимости в регионе. (Источник: StockWatch, 6 июня 2026)

Среда, 3 июня: с 1 июля — аренда свыше €500 должна оплачиваться исключительно электронными средствами

Налоговый департамент Кипра (Τμήμα Φορολογίας) выпустил 3 июня официальное напоминание: с 1 июля 2026 года, согласно Статье 48A Закона об исчислении и взимании налогов (N.4/1978), принятой в рамках налоговой реформы, оплата аренды недвижимости на Кипре должна осуществляться исключительно посредством (а) банковского перевода, (б) дебетовой или кредитной карты, либо (в) любого иного признанного электронного способа оплаты. Текст закона устанавливает чёткий порог: обязанность применяется, когда «общая ежемесячная сумма равна или превышает пятьсот евро (€500)». К такому же выводу приходят и крупные консалтинговые фирмы: по данным PwC Cyprus, арендные платежи, не отвечающие требованиям Статьи 48A, не будут признаны расходом, подлежащим налоговому вычету; KPMG, Philippou Law и другие юридические источники (Lexology, Mondaq) также прямо указывают «аренда свыше €500 в месяц». Практический эффект: для аренды свыше €500 оплата наличными более не будет признаваться законным платежом, а арендодатель, не получающий оплату электронными средствами, утратит налоговые льготы (включая 20-процентный вычет с валовой суммы аренды). Эта мера направлена на сокращение уклонения от уплаты налогов и повышение прозрачности. (Источники: текст Статьи 48A, как процитировано в Lexology и PwC; Mondaq Cyprus; KPMG; Philippou Law; уведомление Налогового департамента / AlphaNews, 3 июня 2026)

Рыночный индикатор: данные Земельного кадастра — рост на 11,9% за первые пять месяцев 2026

(Статистический показатель, а не регуляторный.) Согласно официальным данным Департамента земельного кадастра и геодезии, опубликованным 3 июня, за первые пять месяцев 2026 года в окружных отделениях земельного кадастра было подано 8 043 договора купли-продажи против 7 185 за тот же период 2025 года — рост на 11,9%. По сравнению с 2019 годом (до пандемии), когда за аналогичный период было подано 4 846 договоров, это рост на 66%. Распределение по округам за пять месяцев: Лимасол сохранил первое место по абсолютному числу сделок с 2 537 договорами (годовой рост на 11,2%); Никосия — 1 749 договоров (рост на 5,7%); Ларнака — 1 747 договоров (рост на 12,4% — а по сравнению с 2019 годом рост на 160,7%, наивысший среди всех округов); Пафос — 1 631 договор (рост на 19% — наивысший годовой темп роста); и Фамагуста — 379 договоров (рост на 17%). При этом в одном лишь мае было зафиксировано относительное замедление: 1 723 договора, рост всего на 4,8% по сравнению с маем 2025 года; в Никосии в этом месяце даже зафиксировано падение на 12%, а в Фамагусте — на 8%. (Источник: StockWatch / Департамент земельного кадастра и геодезии, 3 июня 2026)

Четверг, 4 июня: крупная инвестиция в Пентакомо (Лимасол) — проект «The Rocks» на стадии экологической экспертизы

4 июня StockWatch сообщил о «гигантской инвестиции» (μαμούθ επένδυση) в Пентакомо (Pentakomo) в округе Лимасол — полусельской местности между Лимасолом и Ларнакой. Согласно сообщению, речь идёт о проекте под названием The Rocks, продвигаемом компанией DRL5COMOS PROPERTIES LTD как смешанная туристическо-жилая застройка. Согласно приведённым проектным данным, проект включает гостиницу примерно на 126 номеров, около 26 вилл, около 73 квартир и прибрежную сервисную зону, с предполагаемым началом работы в 2029 году. Проект находится на стадии экологического планирования — в Природоохранное ведомство в рамках процедуры общественных консультаций представлена оценка воздействия на окружающую среду. Важно для точности подчеркнуть: проект находится на стадии экологической экспертизы и планирования, а не окончательного утверждения, и поэтому его не следует представлять как проект, гарантированный к реализации; числовые данные взяты из сообщений СМИ и публичной процедуры и не были полностью проверены по дополнительному официальному источнику на момент публикации данного обзора. (Источник: StockWatch, 4 июня 2026)

Регуляторный фон, действующий в 2026: Налоговый циркуляр 3/2026 — налоговый режим брокерских комиссий и вознаграждений

Налоговый департамент опубликовал 29 мая Налоговый циркуляр 3/2026 (Εγκύκλιος 3/2026) о комиссиях и вознаграждениях за брокерские услуги по недвижимости и иные услуги, оказываемые для завершения сделок с недвижимым имуществом, расположенным в Республике Кипр. Эта новость вошла в еженедельный экономический обзор KPMG Cyprus (Economics Weekly Alert 20/2026 от 5 июня), а также была опубликована Федерацией работодателей и промышленников Кипра (OEB). Циркуляр касается признания и налогового режима платежей лицензированным брокерам и иным поставщикам услуг, участвующим в завершении сделок с недвижимостью — вопрос с прямыми последствиями для собственников недвижимости, покупателей, продавцов, брокеров, юристов, девелоперов и компаний в сфере недвижимости. Контекст: комиссии лицензированным брокерам по недвижимости подлежат налоговому вычету (в том числе для целей налога на прирост капитала) при условии надлежащего документального оформления. Практический эффект циркуляра: усиление требования к надлежащему документальному оформлению комиссий, чёткой идентификации получателя платежа и доказательству того, что услуга была оказана в рамках реальной сделки с недвижимостью — как условие признания платежа. (Источники: KPMG Cyprus Economics Weekly Alert 20/2026; сайт OEB. Не является налоговой консультацией.)

Налогообложение аренды: отмена Специального оборонного взноса (SDC), новые сроки уплаты и потеря льгот для тех, кто платит наличными

В рамках налоговой реформы, одобренной парламентом Кипра 23 декабря 2025 года и вступившей в силу с 1 января 2026 года, произошли существенные изменения в налогообложении доходов от аренды. Во-первых, был отменён Специальный оборонный взнос (SDC / έκτακτη αμυντική εισφορά) на доходы от аренды — так что доход от аренды теперь облагается только подоходным налогом с физических лиц и взносом во Всеобщую систему здравоохранения (GHS / ΓΕΣΥ). Во-вторых, установлены новые сроки уплаты: собственники недвижимости обязаны декларировать и уплачивать подоходный налог с аренды в две даты — 31 июля и 31 декабря каждого налогового года. В-третьих, с 1 января 2026 года отменён гербовый сбор (χαρτοσήμανση) на договоры аренды. В-четвёртых, в контексте обязанности электронной оплаты (см. выше): арендодатель, не получающий арендную плату электронными средствами, автоматически теряет стандартный вычет в 20% (на содержание и износ) с валовой суммы аренды, капитальные вычеты на ремонт и энергетическую модернизацию, а также признание страховых премий как вычитаемого расхода. (Источники: обзоры кипрских юридических фирм и документы gov.cy о налоговой реформе 2026 года. Не является юридической или налоговой консультацией.)

Напоминание: отмена гербового сбора на договоры купли-продажи, повышение налога на прибыль до 15% и налог на прирост капитала 20%

Ещё одна сводка законодательных изменений, действующих с 1 января 2026 года: гербовый сбор (Stamp Duty) на большинство договоров и документов, включая договоры купли-продажи, отменён — прямая экономия для покупателей. Параллельно, в рамках налоговой реформы, ставка налога на прибыль организаций повышается с 12,5% до 15% (что затрагивает девелоперские компании). Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) при продаже недвижимости на Кипре остаётся на уровне 20%, однако существует освобождение при продаже основного жилья стоимостью до €450 000 при определённых условиях. Примечание: существует неопределённость в отношении документов, подписанных за рубежом до 31 декабря 2025 года и ввезённых на Кипр после 1 января 2026 года — каждый случай следует рассматривать по существу с юристом. (Источники: кипрские юридические фирмы, обобщающие законы налоговой реформы 2026 года. Не является юридической консультацией.)

Предстоящее напоминание для покупателей первого жилья: срок 15 июня 2026 для сниженного НДС 5% по старому режиму

Важное напоминание в связи с приближением срока: согласно уведомлению Налогового департамента от 4 мая 2026 года (как сообщает KPMG Cyprus), для заявления на сниженный НДС 5% (вместо 19%) при покупке или строительстве основного жилья по старому режиму (который допускает сниженную ставку на первые 200 м²) применяются разные сроки, в соответствии с законом-поправкой N.109(I)/2026, опубликованным 24 апреля 2026 года. В случаях, когда разрешение на планирование было получено или подано до 31 октября 2023 года, а разрешение на строительство получено до 31 декабря 2024 года, срок подачи заявления остаётся 15 июня 2026 года. В случаях, когда разрешение на строительство было получено после 1 января 2025 года (или ещё не получено к 31 декабря 2026 года), Налоговый департамент будет принимать заявления в период с 16 июня по 31 декабря 2026 года. Заявление подаётся исключительно через портал Tax For All (TFA). Практический вывод: покупателям и девелоперам следует срочно проверить, подпадает ли их сделка под старый или новый режим и какой срок применим именно к ним. (Источник: KPMG Cyprus Economics Weekly Alert 16/2026 со ссылкой на уведомление Налогового департамента от 4 мая 2026 года. Не является налоговой консультацией.)

Продолжающийся европейский фон: ужесточение проверок по борьбе с отмыванием денег в сделках с недвижимостью и процедура «источника средств»

Кипр как член ЕС и центр финансовых услуг и услуг в сфере недвижимости проходит непрерывное ужесточение проверок источника средств, идентификации конечных бенефициаров и соблюдения правил противодействия отмыванию денег (AML) в сделках с недвижимостью. Процедура «источника средств» (Source of Funds) стала центральным этапом любой покупки недвижимости: покупатель обязан подтвердить источник средств с помощью документов (налоговые выписки, подтверждения банковских счетов, справки о доходах и т. п.), а кипрские банки запрашивают более полную документацию, чем прежде, особенно от иностранных покупателей. Важно для точности: европейский пакет AMLR/AMLD6 — не новость этой недели, он был опубликован в 2024 году, а ключевая часть новой европейской системы, как ожидается, начнёт применяться главным образом с 2027 года. Иными словами, речь идёт о продолжающемся фоне, а не об изменении, вступившем в силу на рассматриваемой неделе. Дополнительный контекст: кипрская программа «гражданство в обмен на инвестиции» («золотой паспорт») была окончательно отменена ещё в 2020 году. (Источники: обзоры кипрских юридических фирм; европейская система AMLR/AMLD6. Не является юридической консультацией.)

Европейский контекст: процентная политика ЕЦБ продолжает влиять на ипотечный рынок Кипра

Как член еврозоны, Кипр во многом определяет условия финансирования процентной политикой Европейского центрального банка (ECB). После цикла повышения ставок 2022–2024 годов ЕЦБ перешёл к снижению ставок в течение 2025 года, что улучшило условия финансирования на Кипре. По состоянию на март 2026 года средняя ставка по новым жилищным кредитам на Кипре составляла около 3,15%, а по существующим кредитам — около 3,48%; обе ниже, чем годом ранее, но всё ещё выше уровней до 2022 года. Тем не менее следует отметить, что в последние недели европейские аналитики оценивают, что ЕЦБ может вновь рассмотреть повышение ставки на фоне формирующегося «энергетического шока» — развитие событий, которое, если оно реализуется, может вновь оказать давление на ипотечное кредитование на Кипре. На момент публикации данного обзора речь идёт лишь об оценках, а не об официальном решении ЕЦБ. (Источники: данные по ставкам — Global Property Guide со ссылкой на Центральный банк Кипра; оценки ЕЦБ — StockWatch.)

Содержание данного обзора носит журналистский и информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. По любому решению, касающемуся недвижимости, налогообложения или регулирования на Кипре, следует обратиться к юристу или квалифицированному консультанту.