Ακίνητα Κύπρου: τουριστική άνθηση στη Λάρνακα, υποχρεωτική ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίου και αύξηση 11,9% στις συναλλαγές

Η εβδομαδιαία ανασκόπηση του BINA Cyinnovation Hub για την αγορά ακινήτων της Κύπρου και τη ρύθμισή της (30 Μαΐου – 6 Ιουνίου 2026): η Λάρνακα δείχνει εμπιστοσύνη των επενδυτών με 29 νέες τουριστικές αναπτύξεις στον δρόμο προς αδειοδότηση και την επιλογή της ως Πολιτιστική Πρωτεύουσα της Ευρώπης για το 2030· το Τμήμα Φορολογίας υπενθυμίζει στους ιδιοκτήτες ότι από την 1η Ιουλίου το ενοίκιο άνω των €500 πρέπει να καταβάλλεται μόνο με ηλεκτρονικά μέσα· και τα στοιχεία του Κτηματολογίου δείχνουν αύξηση 11,9% στις συναλλαγές από την αρχή του έτους. Παράλληλα με αυτά, ένα ρυθμιστικό και ευρωπαϊκό υπόβαθρο συνεχίζει να διαμορφώνει την αγορά.

Σάββατο, 6 Ιουνίου: τουριστική-κτηματική άνθηση στη Λάρνακα — 29 νέες αναπτύξεις στον δρόμο και η πόλη αναδείχθηκε Πολιτιστική Πρωτεύουσα της Ευρώπης 2030

Στο φετινό συνέδριο τουρισμού της Εταιρείας Τουριστικής Ανάπτυξης και Προβολής Επαρχίας Λάρνακας (ΕΤΑΠ) που πραγματοποιήθηκε αυτή την εβδομάδα, ο πρόεδρος του οργανισμού Ντίνος Λευκαρίτης ανακοίνωσε ότι τα επόμενα χρόνια αναμένεται να ανοίξουν ή να καταχωριστούν 29 νέες τουριστικές μονάδες και συγκροτήματα στην πόλη και στην επαρχία — ένδειξη εμπιστοσύνης των Κύπριων και ξένων επενδυτών. (Ο όρος μονάδες τουριστικές αναφέρεται σε μονάδες διαμονής που μπορεί να περιλαμβάνουν ξενοδοχεία αλλά και άλλες μορφές καταλύματος, και όχι αποκλειστικά ξενοδοχεία.) «Τώρα είναι η ώρα της Λάρνακας», είπε. Στο κέντρο της πόλης κατασκευάζονται νέα πάρκα και πλατείες, και ιστορικά κτήρια μετατρέπονται σε πολιτιστικούς χώρους. Ο Νάκης Αντωνίου, πρόεδρος του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Λάρνακας (ΕΒΕ), επισήμανε τις επενδύσεις στον παραλιακό περίπατο, την αναβάθμιση της μαρίνας και του λιμανιού, καθώς και τα νέα ξενοδοχειακά έργα ως μοχλούς ανάπτυξης για ποιοτικό και βιώσιμο τουρισμό. Ο υφυπουργός Τουρισμού Κώστας Κούμης εξέφρασε «συγκρατημένη αισιοδοξία» για το δεύτερο εξάμηνο του 2026, σημειώνοντας ότι παρά τις πιέσεις από τη γεωπολιτική ένταση στη Μέση Ανατολή (που έπληξε τον αριθμό των επισκεπτών κυρίως τον Μάρτιο–Απρίλιο), τις τελευταίες εβδομάδες καταγράφεται σταδιακή σταθεροποίηση. Συμπληρωματικό υπόβαθρο: η Λάρνακα αναδείχθηκε Πολιτιστική Πρωτεύουσα της Ευρώπης για το 2030 — μια εξέλιξη που αναμένεται να επιταχύνει ακόμη περισσότερο την αστική ανάπτυξη και τις αξίες των ακινήτων στην περιοχή. (Πηγή: StockWatch, 6 Ιουνίου 2026)

Τετάρτη, 3 Ιουνίου: από την 1η Ιουλίου — το ενοίκιο άνω των €500 πρέπει να καταβάλλεται μόνο με ηλεκτρονικά μέσα

Το Τμήμα Φορολογίας της Κύπρου εξέδωσε στις 3 Ιουνίου επίσημη υπενθύμιση: από την 1η Ιουλίου 2026, βάσει του Άρθρου 48Α του περί Βεβαιώσεως και Εισπράξεως Φόρων Νόμου (Ν.4/1978), που θεσπίστηκε στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης, η πληρωμή ενοικίου για ακίνητο στην Κύπρο πρέπει να γίνεται αποκλειστικά μέσω (α) τραπεζικού εμβάσματος, (β) χρεωστικής ή πιστωτικής κάρτας, ή (γ) οποιουδήποτε άλλου αναγνωρισμένου ηλεκτρονικού μέσου πληρωμής. Το κείμενο του νόμου θέτει σαφές όριο: η υποχρέωση ισχύει όταν «το συνολικό μηνιαίο ποσό ισούται ή υπερβαίνει τα πεντακόσια ευρώ (€500)». Έτσι συμφωνούν και οι μεγάλες συμβουλευτικές εταιρείες: σύμφωνα με την PwC Cyprus, οι πληρωμές ενοικίου που δεν πληρούν τις απαιτήσεις του Άρθρου 48Α δεν θα αναγνωρίζονται ως εκπεστέα φορολογικά δαπάνη· επίσης η KPMG, η Philippou Law και άλλες νομικές πηγές (Lexology, Mondaq) αναφέρουν ρητά «ενοίκιο άνω των €500 τον μήνα». Η πρακτική σημασία: για ενοίκιο άνω των €500, η πληρωμή με μετρητά δεν θα αναγνωρίζεται πλέον ως νόμιμη πληρωμή, και ο ιδιοκτήτης που δεν θα λαμβάνει την πληρωμή με ηλεκτρονικά μέσα θα χάνει τα φορολογικά οφέλη (περιλαμβανομένης της έκπτωσης 20% επί του μεικτού ενοικίου). Το μέτρο στοχεύει στον περιορισμό της φοροδιαφυγής και στην αύξηση της διαφάνειας. (Πηγές: κείμενο του Άρθρου 48Α όπως παρατίθεται σε Lexology και PwC· Mondaq Cyprus· KPMG· Philippou Law· ανακοίνωση Τμήματος Φορολογίας / AlphaNews, 3 Ιουνίου 2026)

Δείκτης αγοράς: στοιχεία Κτηματολογίου — αύξηση 11,9% στους πρώτους πέντε μήνες του 2026

(Στατιστικό στοιχείο, όχι ρυθμιστικό.) Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που δημοσιεύθηκαν στις 3 Ιουνίου, στους πρώτους πέντε μήνες του 2026 κατατέθηκαν 8.043 συμβόλαια πώλησης στα επαρχιακά κτηματολογικά γραφεία, έναντι 7.185 την αντίστοιχη περίοδο του 2025 — αύξηση 11,9%. Σε σύγκριση με το 2019 (προ πανδημίας), όταν κατατέθηκαν 4.846 συμβόλαια την αντίστοιχη περίοδο, πρόκειται για αύξηση 66%. Ανά επαρχία στους πέντε μήνες: η Λεμεσός διατήρησε την πρώτη θέση σε απόλυτο αριθμό συναλλαγών με 2.537 συμβόλαια (ετήσια αύξηση 11,2%)· η Λευκωσία με 1.749 συμβόλαια (αύξηση 5,7%)· η Λάρνακα με 1.747 συμβόλαια (αύξηση 12,4% — και, σε σύγκριση με το 2019, αύξηση 160,7%, η υψηλότερη όλων των επαρχιών)· η Πάφος με 1.631 συμβόλαια (αύξηση 19% — ο υψηλότερος ετήσιος ρυθμός ανάπτυξης)· και η Αμμόχωστος με 379 συμβόλαια (αύξηση 17%). Αντιθέτως, μόνο τον Μάιο καταγράφηκε σχετική επιβράδυνση: 1.723 συμβόλαια, αύξηση μόλις 4,8% σε σχέση με τον Μάιο του 2025· η Λευκωσία μάλιστα κατέγραψε πτώση 12% και η Αμμόχωστος πτώση 8% τον μήνα αυτόν. (Πηγή: StockWatch / Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, 3 Ιουνίου 2026)

Πέμπτη, 4 Ιουνίου: μια μεγάλη επένδυση στο Πεντάκωμο (Λεμεσός) — το έργο «The Rocks» στο στάδιο της περιβαλλοντικής αξιολόγησης

Στις 4 Ιουνίου το StockWatch ανέφερε μια «μαμούθ επένδυση» στο Πεντάκωμο, στην επαρχία Λεμεσού — μια ημι-αγροτική περιοχή μεταξύ Λεμεσού και Λάρνακας. Σύμφωνα με το δημοσίευμα, το έργο, με την ονομασία The Rocks, προωθείται από την εταιρεία DRL5COMOS PROPERTIES LTD ως μεικτή τουριστική-οικιστική ανάπτυξη. Σύμφωνα με τα πολεοδομικά στοιχεία που αναφέρθηκαν, το έργο περιλαμβάνει ξενοδοχείο περίπου 126 δωματίων, περίπου 26 βίλες, περίπου 73 διαμερίσματα και μια παραλιακή ζώνη εξυπηρέτησης, με την εκτιμώμενη έναρξη λειτουργίας το 2029. Το έργο βρίσκεται στο στάδιο του περιβαλλοντικού-πολεοδομικού σχεδιασμού — έχει υποβληθεί μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων στην Περιβαλλοντική Αρχή στο πλαίσιο διαδικασίας δημόσιας διαβούλευσης. Είναι σημαντικό να είμαστε ακριβείς: το έργο βρίσκεται στο στάδιο της περιβαλλοντικής και πολεοδομικής διαδικασίας, όχι σε τελική έγκριση, και επομένως δεν θα πρέπει να παρουσιάζεται ως βέβαιο έργο προς υλοποίηση· τα αριθμητικά στοιχεία προέρχονται από δημοσιογραφικά δημοσιεύματα και τη δημόσια διαδικασία, και δεν έχουν επαληθευτεί πλήρως με πρόσθετη επίσημη πηγή κατά τον χρόνο δημοσίευσης αυτής της ανασκόπησης. (Πηγή: StockWatch, 4 Ιουνίου 2026)

Ρυθμιστικό υπόβαθρο σε ισχύ το 2026: Φορολογική Εγκύκλιος 3/2026 — η φορολογική μεταχείριση των προμηθειών μεσιτείας και των αμοιβών

Το Τμήμα Φορολογίας δημοσίευσε στις 29 Μαΐου τη Φορολογική Εγκύκλιο 3/2026 (Εγκύκλιος 3/2026), σχετικά με τις προμήθειες και τις αμοιβές για μεσιτεία ακινήτων και άλλες υπηρεσίες που παρέχονται για την ολοκλήρωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία στη Δημοκρατία της Κύπρου. Το θέμα συμπεριλήφθηκε στην εβδομαδιαία οικονομική ενημέρωση της KPMG Cyprus (Economics Weekly Alert 20/2026, με ημερομηνία 5 Ιουνίου) και δημοσιεύθηκε επίσης από την Ομοσπονδία Εργοδοτών και Βιομηχάνων Κύπρου (ΟΕΒ). Η εγκύκλιος πραγματεύεται την αναγνώριση και τη φορολογική μεταχείριση των πληρωμών προς αδειοδοτημένους μεσίτες και άλλους παρόχους υπηρεσιών που εμπλέκονται στην ολοκλήρωση συναλλαγών ακινήτων — ζήτημα με άμεσες επιπτώσεις για ιδιοκτήτες ακινήτων, αγοραστές, πωλητές, μεσίτες, δικηγόρους, επιχειρηματίες ανάπτυξης γης (developers) και εταιρείες ακινήτων. Το υπόβαθρο: οι προμήθειες προς αδειοδοτημένους μεσίτες ακινήτων εκπίπτουν για φορολογικούς σκοπούς (περιλαμβανομένου του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών) υπό την προϋπόθεση κατάλληλης τεκμηρίωσης. Η πρακτική σημασία της εγκυκλίου: ενίσχυση της απαίτησης για κατάλληλη τεκμηρίωση των προμηθειών, σαφή ταυτότητα του αποδέκτη της πληρωμής και απόδειξη ότι η υπηρεσία παρασχέθηκε στο πλαίσιο μιας πραγματικής συναλλαγής ακινήτων — ως προϋπόθεση για την αναγνώριση της πληρωμής. (Πηγές: KPMG Cyprus Economics Weekly Alert 20/2026· ιστοσελίδα ΟΕΒ. Δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή.)

Φορολογία ενοικίων: κατάργηση της Έκτακτης Αμυντικής Εισφοράς (SDC), νέες ημερομηνίες πληρωμής και απώλεια εκπτώσεων για όσους πληρώνουν με μετρητά

Στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης που εγκρίθηκε από τη Βουλή της Κύπρου στις 23 Δεκεμβρίου 2025 και ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2026, τέθηκαν σε ισχύ ουσιαστικές αλλαγές στη φορολογία των εισοδημάτων από ενοίκια. Πρώτον, καταργήθηκε η Έκτακτη Αμυντική Εισφορά (SDC / έκτακτη αμυντική εισφορά) επί των εισοδημάτων από ενοίκια — έτσι το εισόδημα από ενοίκια υπόκειται πλέον μόνο στον προσωπικό φόρο εισοδήματος και στην εισφορά στο Γενικό Σύστημα Υγείας (GHS / ΓΕΣΥ). Δεύτερον, καθορίστηκαν νέες ημερομηνίες πληρωμής: οι ιδιοκτήτες ακινήτων υποχρεούνται να δηλώνουν και να καταβάλλουν τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων σε δύο ημερομηνίες — 31 Ιουλίου και 31 Δεκεμβρίου κάθε φορολογικού έτους. Τρίτον, τα τέλη χαρτοσήμανσης (χαρτοσήμανση) επί των συμβολαίων ενοικίασης καταργήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2026. Τέταρτον, στο πλαίσιο της υποχρέωσης ηλεκτρονικής πληρωμής (βλ. ανωτέρω): ο ιδιοκτήτης που δεν λαμβάνει το ενοίκιο με ηλεκτρονικά μέσα χάνει αυτομάτως την τυπική έκπτωση 20% (για συντήρηση και φθορά) επί του μεικτού ενοικίου, τις κεφαλαιουχικές εκπτώσεις για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις, καθώς και την αναγνώριση των ασφαλίστρων ως εκπεστέας δαπάνης. (Πηγές: συνόψεις κυπριακών δικηγορικών γραφείων και έγγραφα gov.cy για τη φορολογική μεταρρύθμιση του 2026. Δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή.)

Υπενθύμιση: κατάργηση των τελών χαρτοσήμανσης στα συμβόλαια πώλησης, αύξηση του εταιρικού φόρου στο 15% και φόρος κεφαλαιουχικών κερδών 20%

Μια περαιτέρω σύνοψη των νομοθετικών αλλαγών σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026: τα τέλη χαρτοσήμανσης (Stamp Duty) επί των περισσότερων συμβολαίων και εγγράφων, περιλαμβανομένων των συμβολαίων πώλησης, καταργήθηκαν — άμεση εξοικονόμηση για τους αγοραστές. Παράλληλα, στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης, ο συντελεστής εταιρικού φόρου αυξάνεται από 12,5% σε 15% (επηρεάζει τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων). Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών (Capital Gains Tax) επί της πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο παραμένει 20%, αλλά υφίσταται απαλλαγή επί της πώλησης κύριας κατοικίας αξίας έως €450.000 υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Σημείωση: υπάρχει αβεβαιότητα σχετικά με έγγραφα που υπογράφηκαν στο εξωτερικό πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2025 και εισήχθησαν στην Κύπρο μετά την 1η Ιανουαρίου 2026 — κάθε περίπτωση θα πρέπει να εξετάζεται κατ' ιδίαν με δικηγόρο. (Πηγές: κυπριακά δικηγορικά γραφεία που συνοψίζουν τους νόμους της φορολογικής μεταρρύθμισης του 2026. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή.)

Επικείμενη υπενθύμιση για αγοραστές πρώτης κατοικίας: η προθεσμία της 15ης Ιουνίου 2026 για τον μειωμένο ΦΠΑ 5% υπό το παλαιό καθεστώς

Μια σημαντική υπενθύμιση λόγω της εγγύτητας της προθεσμίας: σύμφωνα με την ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας της 4ης Μαΐου 2026 (όπως αναφέρθηκε από την KPMG Cyprus), ισχύουν διαφορετικές προθεσμίες για αίτηση μειωμένου ΦΠΑ 5% (αντί 19%) για την αγορά ή κατασκευή κύριας κατοικίας υπό το παλαιό καθεστώς (που επιτρέπει τον μειωμένο συντελεστή στα πρώτα 200 τ.μ.), σύμφωνα με τον τροποποιητικό νόμο Ν.109(Ι)/2026 που δημοσιεύθηκε στις 24 Απριλίου 2026. Όπου η πολεοδομική άδεια εξασφαλίστηκε ή κατατέθηκε μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023 και η άδεια οικοδομής εξασφαλίστηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024, η προθεσμία υποβολής της αίτησης παραμένει η 15η Ιουνίου 2026. Όπου η άδεια οικοδομής εξασφαλίστηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2025 (ή δεν έχει ακόμη εξασφαλιστεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026), το Τμήμα Φορολογίας θα δέχεται αιτήσεις μεταξύ 16 Ιουνίου και 31 Δεκεμβρίου 2026. Η αίτηση υποβάλλεται αποκλειστικά μέσω της πύλης Tax For All (TFA). Το πρακτικό συμπέρασμα: αγοραστές και επιχειρηματίες ανάπτυξης γης πρέπει να ελέγξουν επειγόντως αν η συναλλαγή τους εμπίπτει στο παλαιό ή στο νέο καθεστώς και ποια προθεσμία ισχύει για αυτούς. (Πηγή: KPMG Cyprus Economics Weekly Alert 16/2026, παραθέτοντας την ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας της 4ης Μαΐου 2026. Δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή.)

Διαρκές ευρωπαϊκό υπόβαθρο: αυστηρότεροι έλεγχοι κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες στις συναλλαγές ακινήτων και η διαδικασία «πηγής κεφαλαίων»

Η Κύπρος, ως κράτος μέλος της ΕΕ και κόμβος χρηματοοικονομικών υπηρεσιών και υπηρεσιών ακινήτων, βρίσκεται σε διαρκή διαδικασία αυστηροποίησης των ελέγχων πηγής κεφαλαίων (source of funds), της ταυτοποίησης των πραγματικών δικαιούχων και της συμμόρφωσης με τους κανόνες κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) στις συναλλαγές ακινήτων. Η διαδικασία «πηγής κεφαλαίων» έχει καταστεί κεντρικό στάδιο σε κάθε αγορά ακινήτου: ο αγοραστής υποχρεούται να αποδείξει την πηγή των κεφαλαίων μέσω εγγράφων (φορολογικές καταστάσεις, βεβαιώσεις τραπεζικού λογαριασμού, πιστοποιητικά εισοδήματος και παρόμοια), και οι κυπριακές τράπεζες ζητούν πιο εκτενή τεκμηρίωση από ό,τι στο παρελθόν, ιδίως από ξένους αγοραστές. Για να είμαστε ακριβείς: η ευρωπαϊκή δέσμη AMLR/AMLD6 δεν είναι είδηση αυτής της εβδομάδας — δημοσιεύθηκε το 2024, και ένα βασικό μέρος του νέου ευρωπαϊκού πλαισίου αναμένεται να εφαρμοστεί κυρίως από το 2027. Με άλλα λόγια, πρόκειται για διαρκές υπόβαθρο και όχι για αλλαγή που τέθηκε σε ισχύ κατά την υπό εξέταση εβδομάδα. Πρόσθετο υπόβαθρο: το πρόγραμμα «πολιτογράφηση μέσω επένδυσης» («χρυσό διαβατήριο») της Κύπρου καταργήθηκε οριστικά ήδη από το 2020. (Πηγές: συνόψεις κυπριακών δικηγορικών γραφείων· το ευρωπαϊκό πλαίσιο AMLR/AMLD6. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή.)

Ευρωπαϊκό πλαίσιο: η πολιτική επιτοκίων της ΕΚΤ συνεχίζει να επηρεάζει την αγορά στεγαστικών δανείων της Κύπρου

Ως μέλος της ευρωζώνης, οι συνθήκες χρηματοδότησης στην Κύπρο καθορίζονται σε μεγάλο βαθμό από την πολιτική επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ). Μετά τον κύκλο αυξήσεων επιτοκίων του 2022–2024, η ΕΚΤ προχώρησε σε μειώσεις επιτοκίων κατά τη διάρκεια του 2025, γεγονός που βελτίωσε τις συνθήκες χρηματοδότησης στην Κύπρο. Τον Μάρτιο του 2026, το μέσο επιτόκιο επί των νέων στεγαστικών δανείων στην Κύπρο ανερχόταν σε περίπου 3,15%, και επί των υφιστάμενων δανείων σε περίπου 3,48% — αμφότερα μειωμένα σε σχέση με ένα έτος νωρίτερα, αλλά ακόμη πάνω από τα επίπεδα προ του 2022. Παρ' όλα αυτά, θα πρέπει να σημειωθεί ότι τις τελευταίες εβδομάδες Ευρωπαίοι αναλυτές εκτιμούν ότι η ΕΚΤ ενδέχεται να εξετάσει ξανά αύξηση επιτοκίων στο πλαίσιο ενός αναδυόμενου «ενεργειακού σοκ» — μια εξέλιξη που, αν υλοποιηθεί, θα μπορούσε να επιβαρύνει ξανά τη λήψη στεγαστικών δανείων στην Κύπρο. Κατά τον χρόνο αυτής της ανασκόπησης, πρόκειται μόνο για εκτιμήσεις και όχι για επίσημη απόφαση της ΕΚΤ. (Πηγές: στοιχεία επιτοκίων — Global Property Guide, βασιζόμενο στην Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου· εκτιμήσεις ΕΚΤ — StockWatch.)

Το περιεχόμενο αυτής της ανασκόπησης είναι δημοσιογραφικού και ενημερωτικού χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική, φορολογική ή επενδυτική συμβουλή. Για οποιαδήποτε απόφαση που αφορά ακίνητα, φορολογία ή ρύθμιση στην Κύπρο, συμβουλευτείτε δικηγόρο ή εξειδικευμένο σύμβουλο.