Nieruchomości na Cyprze: turystyczny boom w Larnace, obowiązek elektronicznych płatności czynszu i wzrost transakcji o 11,9%

Tygodniowy przegląd cypryjskiego rynku nieruchomości i jego regulacji przygotowany przez BINA Cyinnovation Hub (30 maja – 6 czerwca 2026): Larnaka sygnalizuje zaufanie inwestorów dzięki 29 nowym inwestycjom turystycznym w przygotowaniu oraz wyborowi na Europejską Stolicę Kultury 2030; Departament Podatkowy przypomina wynajmującym, że od 1 lipca czynsz powyżej 500 € musi być płacony wyłącznie środkami elektronicznymi; a dane Departamentu Geodezji i Kartografii wskazują na wzrost liczby transakcji o 11,9% od początku roku. Obok nich rynek nadal kształtuje tło regulacyjne i europejskie.

Sobota, 6 czerwca: turystyczno-nieruchomościowy boom w Larnace — 29 nowych inwestycji w przygotowaniu, a miasto wybrane na Europejską Stolicę Kultury 2030

Na tegotygodniowej konferencji turystycznej Regionalnej Rady Turystyki Larnaki (ETAP) przewodniczący rady Dinos Lefkaritis ogłosił, że w nadchodzących latach w mieście i okręgu ma zostać otwartych lub zarejestrowanych 29 nowych jednostek i kompleksów turystycznych — co świadczy o zaufaniu inwestorów cypryjskich i zagranicznych. (Oryginalny grecki termin, μονάδες τουριστικές, odnosi się do obiektów zakwaterowania, które mogą obejmować hotele, ale także inne formy noclegów, a nie wyłącznie hotele.) „Teraz jest czas Larnaki" — powiedział. W centrum miasta budowane są nowe parki i place, a zabytkowe budynki są przekształcane w obiekty kultury. Nakis Antoniou, przewodniczący Izby Handlowej Larnaki (EVE), wskazał na inwestycje w nadmorską promenadę, modernizację mariny i portu oraz nowe projekty hotelowe jako siły napędowe wysokiej jakości, zrównoważonej turystyki. Wiceminister turystyki Costas Koumis wyraził „ostrożny optymizm" co do drugiej połowy 2026 roku, zauważając, że pomimo presji wynikającej z napięcia geopolitycznego na Bliskim Wschodzie (które obniżyło liczbę odwiedzających głównie w marcu–kwietniu) w ostatnich tygodniach odnotowano stopniową stabilizację. Dodatkowy kontekst: Larnaka została wybrana na Europejską Stolicę Kultury 2030 — posunięcie, które ma jeszcze bardziej przyspieszyć rozwój miejski i wzrost wartości nieruchomości w regionie. (Źródło: StockWatch, 6 czerwca 2026)

Środa, 3 czerwca: od 1 lipca — czynsz powyżej 500 € musi być płacony wyłącznie środkami elektronicznymi

Cypryjski Departament Podatkowy (Τμήμα Φορολογίας) wydał 3 czerwca oficjalne przypomnienie: od 1 lipca 2026 roku, zgodnie z Artykułem 48A ustawy o wymiarze i poborze podatków (N.4/1978), uchwalonym w ramach reformy podatkowej, płatność czynszu za nieruchomość na Cyprze musi być dokonywana wyłącznie poprzez (a) przelew bankowy, (b) kartę debetową lub kredytową albo (c) inną uznaną elektroniczną metodę płatności. Tekst ustawy ustanawia jasny próg: obowiązek ma zastosowanie, gdy „łączna kwota miesięczna jest równa lub przekracza pięćset euro (500 €)". Tak samo podsumowują to wiodące firmy doradcze: według PwC Cyprus płatności czynszu, które nie spełniają wymogów Artykułu 48A, nie zostaną uznane za koszt uzyskania przychodu podlegający odliczeniu; KPMG, Philippou Law oraz kolejne źródła prawne (Lexology, Mondaq) również wprost stwierdzają „czynsz powyżej 500 € miesięcznie". Skutek praktyczny: w przypadku czynszu powyżej 500 € płatność gotówkowa nie będzie już uznawana za płatność zgodną z prawem, a wynajmujący, który nie otrzyma płatności środkami elektronicznymi, utraci korzyści podatkowe (w tym ulgę 20% od czynszu brutto). Posunięcie to ma na celu ograniczenie uchylania się od opodatkowania i zwiększenie przejrzystości. (Źródła: tekst Artykułu 48A cytowany w Lexology i PwC; Mondaq Cyprus; KPMG; Philippou Law; komunikat Departamentu Podatkowego / AlphaNews, 3 czerwca 2026)

Wskaźnik rynkowy: dane Departamentu Geodezji i Kartografii — wzrost o 11,9% w pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku

(Dane statystyczne, nie regulacyjne.) Według oficjalnych danych Departamentu Geodezji i Kartografii opublikowanych 3 czerwca, w pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku w okręgowych urzędach ksiąg wieczystych złożono 8 043 umowy sprzedaży, wobec 7 185 w analogicznym okresie 2025 roku — wzrost o 11,9%. W porównaniu z 2019 rokiem (przed pandemią), gdy w tym samym okresie złożono 4 846 umów, jest to wzrost o 66%. W ujęciu okręgowym za pięć miesięcy: Limassol utrzymało pierwsze miejsce pod względem bezwzględnej liczby transakcji z 2 537 umowami (wzrost roczny o 11,2%); Nikozja z 1 749 umowami (wzrost o 5,7%); Larnaka z 1 747 umowami (wzrost o 12,4% — a w porównaniu z 2019 rokiem wzrost o 160,7%, najwyższy ze wszystkich okręgów); Pafos z 1 631 umowami (wzrost o 19% — najwyższe roczne tempo wzrostu); oraz Famagusta z 379 umowami (wzrost o 17%). Natomiast w samym maju odnotowano względne spowolnienie: 1 723 umowy, wzrost zaledwie o 4,8% wobec maja 2025 roku; w Nikozji odnotowano nawet spadek o 12%, a w Famaguście spadek o 8% w tym miesiącu. (Źródło: StockWatch / Departament Geodezji i Kartografii, 3 czerwca 2026)

Czwartek, 4 czerwca: duża inwestycja w Pentakomo (Limassol) — projekt „The Rocks" na etapie oceny środowiskowej

4 czerwca StockWatch poinformował o „gigantycznej inwestycji" (μαμούθ επένδυση) w Pentakomo, w okręgu Limassol — obszarze półwiejskim między Limassol a Larnaką. Według doniesień projekt o nazwie The Rocks jest promowany przez spółkę DRL5COMOS PROPERTIES LTD jako mieszana inwestycja turystyczno-mieszkaniowa. Zgodnie z podanymi szczegółami planistycznymi projekt obejmuje hotel z około 126 pokojami, około 26 willi, około 73 apartamenty oraz nadmorską strefę usługową, a rozpoczęcie działalności szacowane jest na 2029 rok. Projekt znajduje się na etapie planistyczno-środowiskowym — ocena oddziaływania na środowisko została złożona do Organu ds. Środowiska w ramach procesu konsultacji społecznych. Dla ścisłości należy podkreślić: projekt jest na etapie środowiskowym i planistycznym, a nie na etapie ostatecznego zatwierdzenia, dlatego nie należy go przedstawiać jako projektu pewnego do realizacji; dane liczbowe pochodzą z doniesień medialnych i procesu publicznego i nie zostały w pełni zweryfikowane z dodatkowym źródłem oficjalnym na dzień publikacji niniejszego przeglądu. (Źródło: StockWatch, 4 czerwca 2026)

Tło regulacyjne obowiązujące w 2026 roku: Okólnik podatkowy 3/2026 — traktowanie podatkowe prowizji i honorariów pośrednictwa

Departament Podatkowy opublikował 29 maja Okólnik podatkowy 3/2026 (Εγκύκλιος 3/2026) dotyczący prowizji i honorariów za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz inne usługi świadczone w celu sfinalizowania transakcji obejmujących nieruchomości położone w Republice Cypryjskiej. Informacja ta znalazła się w cotygodniowym przeglądzie gospodarczym KPMG Cyprus (Economics Weekly Alert 20/2026 z 5 czerwca) i została również opublikowana przez Cypryjską Federację Pracodawców i Przemysłowców (OEB). Okólnik dotyczy uznawania i traktowania podatkowego płatności na rzecz licencjonowanych pośredników oraz innych usługodawców uczestniczących w finalizowaniu transakcji nieruchomościowych — kwestii o bezpośrednich konsekwencjach dla właścicieli nieruchomości, kupujących, sprzedających, pośredników, prawników, deweloperów i firm z branży nieruchomości. Tło: prowizje dla licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami podlegają odliczeniu dla celów podatkowych (w tym dla podatku od zysków kapitałowych) pod warunkiem właściwego udokumentowania. Skutek praktyczny okólnika: wzmocnienie wymogu właściwego udokumentowania prowizji, jednoznacznej tożsamości odbiorcy płatności oraz dowodu, że usługa została wykonana w ramach rzeczywistej transakcji nieruchomościowej — jako warunku uznania płatności. (Źródła: KPMG Cyprus Economics Weekly Alert 20/2026; strona OEB. Nie stanowi to porady podatkowej.)

Opodatkowanie najmu: zniesienie Specjalnej Składki Obronnej (SDC), nowe terminy płatności i utrata ulg dla płacących gotówką

W ramach reformy podatkowej zatwierdzonej przez cypryjski parlament 23 grudnia 2025 roku i obowiązującej od 1 stycznia 2026 roku weszły w życie istotne zmiany w opodatkowaniu dochodów z najmu. Po pierwsze, zniesiono Specjalną Składkę Obronną (SDC / έκτακτη αμυντική εισφορά) od dochodów z najmu — tak więc dochód z najmu podlega obecnie wyłącznie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych oraz składce na powszechny system opieki zdrowotnej (GHS / ΓΕΣΥ). Po drugie, ustalono nowe terminy płatności: właściciele nieruchomości są zobowiązani do zgłoszenia i zapłaty podatku dochodowego od czynszu w dwóch terminach — 31 lipca i 31 grudnia każdego roku podatkowego. Po trzecie, od 1 stycznia 2026 roku zniesiono opłatę skarbową (χαρτοσήμανση) od umów najmu. Po czwarte, w kontekście obowiązku płatności elektronicznej (zob. wyżej): wynajmujący, który nie otrzyma czynszu środkami elektronicznymi, automatycznie traci standardową ulgę 20% (z tytułu utrzymania i zużycia) od czynszu brutto, ulgi kapitałowe z tytułu remontów i modernizacji energetycznych oraz uznanie składek ubezpieczeniowych za koszt podlegający odliczeniu. (Źródła: podsumowania cypryjskich kancelarii prawnych i dokumenty gov.cy dotyczące reformy podatkowej 2026. Nie stanowi to porady prawnej ani podatkowej.)

Przypomnienie: zniesienie opłaty skarbowej od umów sprzedaży, podwyższenie podatku od osób prawnych do 15% i podatek od zysków kapitałowych w wysokości 20%

Kolejne podsumowanie zmian legislacyjnych obowiązujących od 1 stycznia 2026 roku: opłata skarbowa (Stamp Duty) od większości umów i dokumentów, w tym umów sprzedaży, została zniesiona — bezpośrednia oszczędność dla kupujących. Równolegle, w ramach reformy podatkowej, stawka podatku od osób prawnych wzrasta z 12,5% do 15% (co wpływa na firmy deweloperskie). Podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax) od sprzedaży nieruchomości na Cyprze pozostaje na poziomie 20%, jednak istnieje zwolnienie przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania o wartości do 450 000 € pod pewnymi warunkami. Uwaga: istnieje niepewność co do dokumentów podpisanych za granicą przed 31 grudnia 2025 roku i wprowadzonych na Cypr po 1 stycznia 2026 roku — każdy przypadek należy zbadać indywidualnie z prawnikiem. (Źródła: cypryjskie kancelarie prawne podsumowujące ustawy reformy podatkowej 2026. Nie stanowi to porady prawnej.)

Nadchodzące przypomnienie dla nabywców pierwszego mieszkania: termin 15 czerwca 2026 dla obniżonego VAT 5% w starym reżimie

Ważne przypomnienie z uwagi na bliskość terminu: zgodnie z komunikatem Departamentu Podatkowego z 4 maja 2026 roku (jak podaje KPMG Cyprus) obowiązują różne terminy składania wniosku o obniżony VAT w wysokości 5% (zamiast 19%) na zakup lub budowę głównego miejsca zamieszkania w starym reżimie (który pozwala na obniżoną stawkę dla pierwszych 200 m²), zgodnie z ustawą nowelizującą N.109(I)/2026 opublikowaną 24 kwietnia 2026 roku. W przypadku gdy pozwolenie na zagospodarowanie uzyskano lub złożono do 31 października 2023 roku, a pozwolenie na budowę uzyskano do 31 grudnia 2024 roku, termin składania wniosku pozostaje 15 czerwca 2026 roku. W przypadku gdy pozwolenie na budowę uzyskano po 1 stycznia 2025 roku (lub jeszcze go nie uzyskano do 31 grudnia 2026 roku), Departament Podatkowy będzie przyjmował wnioski między 16 czerwca a 31 grudnia 2026 roku. Wniosek składa się wyłącznie przez portal Tax For All (TFA). Wniosek praktyczny: kupujący i deweloperzy powinni pilnie sprawdzić, czy ich transakcja podlega staremu, czy nowemu reżimowi i jaki termin ich obowiązuje. (Źródło: KPMG Cyprus Economics Weekly Alert 16/2026, cytujący komunikat Departamentu Podatkowego z 4 maja 2026. Nie stanowi to porady podatkowej.)

Trwające tło europejskie: zaostrzenie kontroli przeciwdziałania praniu pieniędzy w transakcjach nieruchomościowych i procedura „źródła środków"

Cypr, jako członek UE oraz ośrodek usług finansowych i nieruchomościowych, przechodzi proces ciągłego zaostrzania kontroli źródła środków, identyfikacji beneficjentów rzeczywistych oraz zgodności z przepisami przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) w transakcjach nieruchomościowych. Procedura „źródła środków" (source of funds) stała się centralnym etapem każdego zakupu nieruchomości: kupujący jest zobowiązany udowodnić źródło środków za pomocą dokumentów (zeznań podatkowych, potwierdzeń rachunków bankowych, zaświadczeń o dochodach itp.), a cypryjskie banki żądają bardziej wyczerpującej dokumentacji niż wcześniej, zwłaszcza od kupujących zagranicznych. Dla ścisłości: europejski pakiet AMLR/AMLD6 nie jest nowością z tego tygodnia — został opublikowany w 2024 roku, a kluczowa część nowych europejskich ram ma zacząć obowiązywać głównie od 2027 roku. Innymi słowy, jest to trwające tło, a nie zmiana, która weszła w życie w analizowanym tygodniu. Dodatkowy kontekst: cypryjski program „obywatelstwa za inwestycję" („złoty paszport") został trwale zniesiony już w 2020 roku. (Źródła: podsumowania cypryjskich kancelarii prawnych; europejskie ramy AMLR/AMLD6. Nie stanowi to porady prawnej.)

Kontekst europejski: polityka stóp procentowych EBC nadal wpływa na cypryjski rynek kredytów hipotecznych

Jako członek strefy euro, Cypr ma warunki finansowania w dużej mierze określane przez politykę stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego (EBC). Po cyklu podwyżek stóp z lat 2022–2024 EBC przeszedł do obniżek stóp w trakcie 2025 roku, co poprawiło warunki finansowania na Cyprze. Na marzec 2026 roku średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych na Cyprze wynosiło około 3,15%, a kredytów istniejących około 3,48% — oba niższe niż rok wcześniej, ale wciąż powyżej poziomów sprzed 2022 roku. Należy jednak zaznaczyć, że w ostatnich tygodniach europejscy komentatorzy oceniają, iż EBC może ponownie rozważyć podwyżkę stóp na tle rodzącego się „szoku energetycznego" — rozwój sytuacji, który jeśli się zmaterializuje, mógłby ponownie obciążyć zaciąganie kredytów hipotecznych na Cyprze. Na dzień niniejszego przeglądu są to jedynie oceny, a nie oficjalna decyzja EBC. (Źródła: dane o stopach — Global Property Guide, opierający się na Banku Centralnym Cypru; oceny EBC — StockWatch.)

Treść niniejszego przeglądu ma charakter dziennikarski i informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. W przypadku jakiejkolwiek decyzji dotyczącej nieruchomości, opodatkowania lub regulacji na Cyprze należy skonsultować się z prawnikiem lub wykwalifikowanym doradcą.