נדל"ן בקפריסין: זינוק תיירותי בלרנקה, חובת תשלום אלקטרוני לשכירות, ועלייה של 11.9% בעסקאות
סקירה שבועית (30 במאי–6 ביוני 2026): 29 פיתוחים תיירותיים בלרנקה, חובת תשלום אלקטרוני לשכר דירה מ-1 ביולי, ועלייה של 11.9% בעסקאות המקרקעין.
By BINA Editorial
בסקירה השבועית של BINA Cyinnovation Hub לשוק הנדל"ן והרגולציה בקפריסין (30 במאי – 6 ביוני 2026): לרנקה מסמנת אמון משקיעים עם 29 פיתוחים תיירותיים חדשים בדרך לרישוי ובחירתה לבירת התרבות של אירופה לשנת 2030; מחלקת המסים מזכירה כי מ-1 ביולי תשלום שכר דירה מעל €500 ייעשה באמצעים אלקטרוניים בלבד; ונתוני מחלקת הקרקעות מצביעים על עלייה של 11.9% בעסקאות מתחילת השנה. לצד אלה — רקע רגולטורי ואירופי שממשיך לעצב את השוק.
שבת, 6 ביוני: זינוק תיירותי-נדל"ני בלרנקה — 29 פיתוחים חדשים בדרך, והעיר נבחרה לבירת התרבות של אירופה 2030
בכנס התיירות של ארגון התיירות המחוזי של לרנקה (ΕΤΑΠ) שהתקיים השבוע, הכריז יו"ר הארגון דינוס לפקריטיס כי בשנים הקרובות צפויים להיפתח או להירשם 29 יחידות ומתחמים תיירותיים חדשים בעיר ובמחוז — אינדיקציה לאמון של משקיעים קפריסאים וזרים. (המונח היווני המקורי, μονάδες τουριστικές, מתייחס ליחידות אירוח שעשויות לכלול מלונות אך גם סוגי אירוח אחרים, ולא בהכרח רק מלונות.) לדבריו, "עכשיו זו השעה של לרנקה". במרכז העיר נבנים פארקים וכיכרות חדשים, ומבנים היסטוריים מוסבים למרכזי תרבות. נאקיס אנטוניו, יו"ר לשכת המסחר של לרנקה (ΕΒΕ), הצביע על ההשקעות בטיילת, על שדרוג המרינה והנמל ועל פרויקטים מלונאיים חדשים כמנועי צמיחה לתיירות איכותית ובת-קיימא. סגן שר התיירות, קוסטאס קומיס, הביע "אופטימיות מסויגת" לגבי המחצית השנייה של 2026, וציין כי למרות הלחצים מהמתיחות הגאופוליטית במזרח התיכון (שפגעה במספר המבקרים בעיקר במרץ–אפריל), נרשמת בשבועות האחרונים התייצבות הדרגתית. רקע משלים: לרנקה נבחרה לבירת התרבות של אירופה לשנת 2030 — מהלך שצפוי להאיץ עוד יותר את הפיתוח העירוני ואת ערכי הנדל"ן באזור. (מקור: StockWatch, 6 ביוני 2026)
רביעי, 3 ביוני: מ-1 ביולי — חובה לשלם שכר דירה מעל €500 באמצעים אלקטרוניים בלבד
מחלקת המסים הקפריסאית (Τμήμα Φορολογίας) פרסמה ב-3 ביוני תזכורת רשמית: החל מ-1 ביולי 2026, על פי סעיף 48Α לחוק שומה וגביית מסים (Ν.4/1978) שנחקק במסגרת רפורמת המס, תשלום שכר דירה עבור נכס בקפריסין יתבצע אך ורק באמצעות (א) העברה בנקאית, (ב) תשלום בכרטיס חיוב או אשראי, או (ג) כל אמצעי תשלום אלקטרוני מוכר אחר. נוסח החוק קובע סף ברור: החובה חלה כאשר "הסכום החודשי הכולל שווה או עולה על חמש מאות אירו (€500)". כך מסכמים גם משרדי הייעוץ הגדולים: לפי PwC קפריסין, תשלומי שכר דירה שאינם עומדים בדרישות סעיף 48Α לא יוכרו כהוצאה הניתנת לניכוי מס; וכך גם KPMG, Philippou Law ומקורות משפטיים נוספים (Lexology, Mondaq) מציינים במפורש "שכירות מעל €500 לחודש". המשמעות המעשית: עבור שכירות מעל €500, תשלום במזומן לא יוכר עוד כתשלום חוקי, ובעל נכס שלא יקבל את התשלום באמצעים אלקטרוניים יאבד את הטבות המס (כולל הנחת ה-20% על שכר הדירה ברוטו). המהלך נועד לצמצם העלמות מס ולהגביר שקיפות. (מקורות: נוסח סעיף 48Α כפי שצוטט ב-Lexology וב-PwC; Mondaq קפריסין; KPMG; Philippou Law; הודעת מחלקת המסים / AlphaNews, 3 ביוני 2026)
מדד שוק: נתוני מחלקת הקרקעות — עלייה של 11.9% בחמשת החודשים הראשונים של 2026
(נתון סטטיסטי, לא רגולטורי.) לפי נתונים רשמיים של המחלקה לקרקעות ומדידות שפורסמו ב-3 ביוני, בחמשת החודשים הראשונים של 2026 הוגשו 8,043 חוזי מכר במשרדי הקטסטרו המחוזיים, לעומת 7,185 בתקופה המקבילה ב-2025 — עלייה של 11.9%. בהשוואה ל-2019 (לפני המגפה), שבה הוגשו 4,846 חוזים בתקופה המקבילה, מדובר בעלייה של 66%. פירוט לפי מחוזות בחמשת החודשים: לימסול שמרה על המקום הראשון במספר עסקאות מוחלט עם 2,537 חוזים (עלייה שנתית של 11.2%); ניקוסיה עם 1,749 חוזים (עלייה של 5.7%); לרנקה עם 1,747 חוזים (עלייה של 12.4% — ובהשוואה ל-2019 עלייה של 160.7%, הגבוהה ביותר בין כל המחוזות); פאפוס עם 1,631 חוזים (עלייה של 19% — הגבוהה ביותר בקצב השנתי); ופמגוסטה עם 379 חוזים (עלייה של 17%). לעומת זאת, בחודש מאי בלבד נרשמה האטה יחסית: 1,723 חוזים, עלייה של 4.8% בלבד לעומת מאי 2025; בניקוסיה אף נרשמה ירידה של 12% ובפמגוסטה ירידה של 8% בחודש זה. (מקור: StockWatch / המחלקה לקרקעות ומדידות, 3 ביוני 2026)
חמישי, 4 ביוני: השקעת ענק בפנטקומו (לימסול) — פרויקט The Rocks בשלב הליך סביבתי
ב-4 ביוני דווח (StockWatch) על "השקעת ענק" (μαμούθ επένδυση) בפנטקומו (Pentakomo) שבמחוז לימסול — אזור חצי-כפרי בין לימסול ללרנקה. לפי הדיווח, מדובר בפרויקט בשם The Rocks המקודם על ידי החברה DRL5COMOS PROPERTIES LTD — פיתוח תיירותי-מגורי מעורב. על פי פרטי התכנון שדווחו, הפרויקט כולל מלון בן כ-126 חדרים, כ-26 וילות, כ-73 דירות ושטח שירות חופי, עם תחילת פעילות משוערת בשנת 2029. הפרויקט מצוי בשלב סביבתי-תכנוני — הוגשה בדיקת השפעה סביבתית לרשות הסביבה במסגרת הליך היוועצות ציבורית. חשוב להדגיש לשם דיוק: הפרויקט נמצא בשלב ההליך הסביבתי והתכנוני ולא באישור סופי, ולכן אין להציגו כפרויקט ודאי לביצוע; הפרטים המספריים לקוחים מהדיווח התקשורתי ומההליך הציבורי, ולא אומתו במלואם ממקור רשמי נוסף נכון למועד פרסום הסקירה. (מקור: StockWatch, 4 ביוני 2026)
רקע רגולטורי בתוקף ב-2026: חוזר מס 3/2026 — הטיפול המסי בעמלות תיווך ושכר טרחה
מחלקת המסים פרסמה ב-29 במאי את חוזר מס 3/2026 (Εγκύκλιος 3/2026) בנושא עמלות ושכר טרחה בגין תיווך מקרקעין ומתן שירותים אחרים להשלמת עסקאות הכוללות מקרקעין ברפובליקה של קפריסין. הידיעה נכללה בעדכון הכלכלי השבועי של KPMG קפריסין (Economics Weekly Alert 20/2026 מ-5 ביוני) ופורסמה גם על ידי התאחדות המעסיקים והתעשיינים של קפריסין (OEB). החוזר עוסק בהכרה ובטיפול המסי בתשלומים למתווכים מורשים ולנותני שירותים אחרים המעורבים בהשלמת עסקאות מקרקעין — נושא בעל השלכה ישירה על בעלי נכסים, רוכשים, מוכרים, מתווכים, עורכי דין, יזמים וחברות נדל"ן. הרקע: עמלות למתווכי נדל"ן מורשים ניתנות לניכוי לצורכי מס (כולל לעניין מס רווחי הון) בכפוף לתיעוד מסודר. המשמעות המעשית: חיזוק הדרישה לתיעוד מסודר של העמלות, זהות ברורה של מקבל התשלום, והוכחה שהשירות ניתן במסגרת עסקת מקרקעין אמיתית — כתנאי להכרה בתשלום. (מקורות: עדכון KPMG קפריסין Economics Weekly Alert 20/2026; אתר OEB. אינו מהווה ייעוץ מס.)
מיסוי שכר דירה: ביטול היטל ההגנה המיוחד (SDC), מועדי תשלום חדשים ואובדן הנחות למשלמים במזומן
במסגרת רפורמת המס שאושרה בפרלמנט הקפריסאי ב-23 בדצמבר 2025 ונכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026, חלו שינויים מהותיים במיסוי הכנסות משכירות. ראשית, בוטל היטל ההגנה המיוחד (SDC / έκτακτη αμυντική εισφορά) על הכנסות משכירות — כך שהכנסת שכירות כפופה כעת רק למס הכנסה אישי ולתרומת מערכת הבריאות (GHS / ΓΕΣΥ). שנית, נקבעו מועדי תשלום חדשים: בעלי נכסים נדרשים לדווח ולשלם את מס ההכנסה על שכירות בשני מועדים — 31 ביולי ו-31 בדצמבר של כל שנת מס. שלישית, בוטל מס הבולים (χαρτοσήμανση) על חוזי שכירות מ-1 בינואר 2026. רביעית, בהקשר של חובת התשלום האלקטרוני (ראו לעיל): בעל נכס שלא יקבל את שכר הדירה באמצעים אלקטרוניים יאבד אוטומטית את ההנחה הסטנדרטית של 20% (בגין תחזוקה ובלאי) על שכר הדירה ברוטו, את ההנחות ההוניות בגין שיפוצים ושדרוג אנרגטי, ואת ההכרה בפרמיות ביטוח כהוצאה מוכרת. (מקורות: סיכומי משרדי עו"ד קפריסאיים ומסמכי gov.cy על רפורמת המס 2026. אינו מהווה ייעוץ משפטי או מס.)
תזכורת: ביטול מס הבולים על חוזי מכר, העלאת מס החברות ל-15% ומס רווחי הון של 20%
סיכום נוסף של שינויי החקיקה בתוקף מ-1 בינואר 2026: מס הבולים (Stamp Duty) על מרבית החוזים והמסמכים, כולל חוזי מכר, בוטל — חיסכון ישיר לרוכשים. במקביל, במסגרת רפורמת המס, שיעור מס החברות עולה מ-12.5% ל-15% (משפיע על חברות פיתוח נדל"ן). מס רווחי ההון (Capital Gains Tax) על מכירת מקרקעין בקפריסין נותר 20%, אך קיים פטור על מכירת דירת מגורים עיקרית בשווי של עד €450 אלף בתנאים מסוימים. הערה: קיימת אי-ודאות לגבי מסמכים שנחתמו בחו"ל לפני 31 בדצמבר 2025 והובאו לקפריסין אחרי 1 בינואר 2026 — מומלץ לבדוק כל מקרה לגופו עם עורך דין. (מקורות: משרדי עו"ד קפריסאיים המסכמים את חוקי רפורמת המס 2026. אינו מהווה ייעוץ משפטי.)
תזכורת קרובה לרוכשי דירת מגורים ראשית: מועד 15 ביוני 2026 ל-VAT מופחת של 5% לפי המשטר הישן
תזכורת חשובה בשל קרבת המועד: לפי הודעת מחלקת המסים מ-4 במאי 2026 (כפי שדווחה על ידי KPMG קפריסין), קיימים מועדים שונים לבקשה ל-VAT מופחת של 5% (במקום 19%) לרכישה או בנייה של דירת מגורים ראשית לפי המשטר הישן (המאפשר את השיעור המופחת על 200 מ"ר הראשונים), בהתאם לחוק התיקון Ν.109(Ι)/2026 שפורסם ב-24 באפריל 2026. במקרים שבהם היתר התכנון התקבל או הוגש עד 31 באוקטובר 2023 והיתר הבנייה התקבל עד 31 בדצמבר 2024 — המועד להגשת הבקשה נותר 15 ביוני 2026. במקרים שבהם היתר הבנייה התקבל אחרי 1 בינואר 2025 (או טרם התקבל עד 31 בדצמבר 2026) — מחלקת המסים תקבל בקשות בין 16 ביוני ל-31 בדצמבר 2026. הבקשה מוגשת אך ורק דרך פורטל Tax For All (TFA). המסקנה המעשית: רוכשים ויזמים צריכים לבדוק בדחיפות אם העסקה שלהם נופלת תחת המשטר הישן או החדש ומהו המועד הרלוונטי להם. (מקור: KPMG קפריסין Economics Weekly Alert 16/2026 המצטט את הודעת מחלקת המסים מ-4 במאי 2026. אינו מהווה ייעוץ מס.)
רקע אירופי מתמשך: הידוק בדיקות הלבנת הון בעסקאות מקרקעין ונוהל "מקור הכספים"
קפריסין, כחברה באיחוד האירופי וכמרכז שירותים פיננסיים ונדל"ן, נמצאת בתהליך הידוק מתמשך של בדיקות מקור כספים (Source of Funds), זיהוי נהנים סופיים וציות לכללי הלבנת הון (AML) בעסקאות מקרקעין. נוהל "מקור הכספים" הפך לשלב מרכזי בכל רכישת נדל"ן: רוכש נדרש להוכיח את מקור הכספים באמצעות מסמכים (תדפיסי מס, אישורי חשבון בנק, אישורי הכנסה וכד'), ובנקים קפריסאיים מבקשים תיעוד מקיף יותר מבעבר, במיוחד מרוכשים זרים. חשוב לדייק: חבילת ה-AMLR/AMLD6 האירופית אינה ידיעה חדשה של השבוע — היא פורסמה ב-2024, וחלק מרכזי מהמסגרת האירופית החדשה צפוי לחול בעיקר מ-2027. כלומר מדובר ברקע מתמשך ולא בשינוי שנכנס לתוקף בשבוע הנסקר. רקע נוסף: תוכנית "אזרחות תמורת השקעה" ("הדרכון הזהב") של קפריסין בוטלה לצמיתות עוד ב-2020. (מקורות: סיכומי משרדי עו"ד קפריסאיים; מסגרת AMLR/AMLD6 האירופית. אינו מהווה ייעוץ משפטי.)
הקשר אירופי: מדיניות הריבית של ה-ECB ממשיכה להשפיע על שוק המשכנתאות בקפריסין
כחברה בגוש האירו, תנאי המימון בקפריסין נקבעים במידה רבה על ידי מדיניות הריבית של הבנק המרכזי האירופי (ECB). לאחר מחזור העלאות הריבית של 2022–2024, ה-ECB עבר להורדות ריבית במהלך 2025, מה ששיפר את תנאי המימון בקפריסין. נכון למרץ 2026, הריבית הממוצעת על הלוואות דיור חדשות בקפריסין עמדה על כ-3.15%, ועל הלוואות קיימות על כ-3.48% — שתיהן בירידה לעומת שנה קודם, אך עדיין מעל הרמות שלפני 2022. עם זאת, יש לציין כי בשבועות האחרונים פרשנים אירופיים מעריכים שה-ECB עשוי לשקול שוב העלאת ריבית על רקע "הלם אנרגטי" מתהווה — התפתחות שאם תתממש עשויה להכביד שוב על נטילת משכנתאות בקפריסין. נכון למועד הסקירה מדובר בהערכות בלבד ולא בהחלטה רשמית של ה-ECB. (מקורות: נתוני ריבית — Global Property Guide המסתמך על הבנק המרכזי של קפריסין; הערכות ה-ECB — StockWatch.)
התוכן בסקירה זו הוא עיתונאי-מידעי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מס או השקעות. לכל החלטה הנוגעת לנדל"ן, מיסוי או רגולציה בקפריסין יש להתייעץ עם עורך דין או יועץ מוסמך.